- 索 引 號：QZ04402-0000-2026-00009
- 備注/文號：泉港自然規〔2026〕2號
- 發布機構：泉州市泉港區自然資源局
- 公文生成日期：2026-02-09
各鎮人民政府，山腰街道辦事處，區直有關單位：
經區政府第60次常務會議研究同意，現將《泉港區開展立體生態住宅試點實施方案（試行）》印發給你們，請認真組織實施。
泉州市泉港區自然資源局 泉州市泉港區住房和城鄉建設局
泉州市泉港區城市管理和綜合執法局
2026年1月30日
（此件主動公開）
泉港區開展立體生態住宅試點實施方案(試行)
為進一步改善城市人居環境，提升建筑及城市品質，完善房地產產品結構，促進房地產健康發展，結合我區實際，決定開展立體生態住宅試點工作，特制定實施方案如下：
一 、目的及意義
立體生態住宅，是將綠色生態理念注入城市建筑，通過平臺立體綠化，形成戶戶有花園庭院的建筑模式。立體生態住宅，打破了傳統居住模式，為城市提供了新的居住方案，讓城市建筑與園林景觀相生共融，真正提升人居環境品質。推行立體生態住宅試點，對推動房地產行業實現綠色轉型和高質量發展，促進經濟發展具有重要意義。
二 、總體要求
立體生態住宅的設計應符合國家現行相關住宅規范及規定，以保障建筑安全性及城市風貌的整體協調性為基本原則，因地制宜、以人為本，在經濟、合理、有效利用土地和空間的前提下，按照經濟、適用、安全、綠色、美觀的要求進行建設。
三 、建設形式
（一）戶屬空中花園：應設置在主體結構外、不得延伸至主體結構內凹空間，外挑層高不小于兩個自然層高，外挑尺寸不小于2.4米且不大于4.0米，宜設置在每套住宅的客廳、餐廳外或建筑轉角處，并通過設置視線擋板等形式保障各套住宅私密性 (視線擋板進深不大于1米、可不計入附屬構筑物占比、不計容，不得預留后期可改造增設樓板的圍護結構或結構板、結構梁)。戶屬空中花園水平投影面積不得大于該套住宅套內建筑面積的30%。空中花園不封閉、不得分割，且至少應有相連兩條外側邊無實體圍護結構，其臨空處應設置欄桿、通透式欄板等安全防護構件。
（二）共享休閑綠化平臺：共享休閑綠化平臺層高不小于兩個自然層高，累積水平投影面積不得大于該棟住宅計容建筑面積的30%，不得與戶屬空中花園相鄰設置，每層共享休閑綠化平臺應作為不少于兩戶立體生態住宅的共享使用空間。除客廳外，戶內其他空間不得與共享休閑綠化平臺開門連通。綠化部分面積不應小于共享休閑綠化平臺水平投影面積的30%，平臺不封閉、至少一個長邊臨空，不得分割，開敞面無圍護墻但應設置欄桿、通透式欄板等安全防護構件，沿開敞面應綠化。
（三）方案不得設計帶有敞開連廊的戶型。立體生態住宅平層戶型套內建筑面積應不小于90平方米；躍層戶型套內建筑面積應不小于150平方米。
（四）底層公共休閑空間：高層住宅底層不得設置住宅戶型，建筑底層(除底層設置商業及公共配套用房外)設置層高不低于3.3米、不高于6米的居民公共休閑架空活動空間，公共休閑架空活動空間宜采用通透設計，或采用不超過公共休閑架空活動空間2/3周長的透明玻璃材質圍合，且圍合后的底層共享休閑空間不計容。
（五）每套住宅在建筑主體結構外同一方向上僅允許設置一處空中花園且空中花園總數不超過2個。每層建筑僅允許設置一處共享休閑綠化平臺。
（六）陽臺出挑方向不得設置戶屬空中花園、設備板；戶屬空中花園內及上空不得設置陽臺、設備板等。
（七）立體生態住宅平層戶型客廳和餐廳可以適當提高層高，超層高客廳和餐廳的面積不得超過該戶套內建筑面積的30%且層高不大于6.6米。符合以上情形但層高超過6.6米時，超出部分以每1.1米為單位累進增加0.5倍計算容積率，不足1.1米的按照1.1米計算。
（八）位于居住用地沿街不超過2處的主要出入口、每處面積不大于200平方米、至少兩面開敞且僅作為小區車輛、行人通行的小區門廳，不納入容積率計算。位于用地范圍內，設置于室外一層，連接不同樓棟及小區出入口大門，無圍護結構、頂蓋寬度不大于3米的開放式風雨連廊，不納入容積率計算，同時不計算建筑密度，但設置時應滿足消防施救要求。
（九）本實施方案未明確的技術參數，執行《福建省城市規劃管理技術規定（2017）》《泉州市城市規劃管理技術規定》《泉州市人民政府辦公室轉發泉州市住房和城鄉建設局 泉州市自然資源和規劃局關于加強新建商品住宅及商辦類建筑建設管理的通知》(泉政辦明傳〔2021〕75號)要求。
四、適用范圍
通過公開出讓方式取得的，并在國有建設用地使用權出讓公告、出讓合同及規劃條件中明確可作為立體生態住宅的住宅、商住等項目。
五 、規劃管控
（一）若試點建筑采用戶屬空中花園建筑形式，在符合上述關于戶屬空中花園的要求時，允許空中花園面積不計入容積率和產權面積，且戶屬空中花園不計入《福建省城市規劃管理技術規定（2017）》《泉州市城市規劃管理技術規定》有關該類空間的面積比例。戶屬空中花園不可設置于建筑結構內，結構內平臺部分應作為陽臺并按技術規定計算容積率和產權面積，以及住宅套型建筑面積比例。
（二）若試點建筑采用共享休閑綠化平臺建筑形式，在符合上述關于共享休閑綠化平臺的要求時，允許共享休閑綠化平臺(不含公共配套設施)面積不計入容積率和產權面積。
（三）在滿足日照、消防和安全距離規定要求的前提下，試點項目內立體生態住宅建筑之間的間距及建筑面寬按照共享休閑綠化平臺和戶屬空中花園外挑尺寸的二分之一范圍線進行計算；立體生態住宅建筑與地塊外建筑及與地塊內非立體生態住宅建筑的間距應按照共享休閑綠化平臺和戶屬空中花園的最外邊緣計算。立體生態住宅建筑退用地紅線、道路紅線、綠地等退讓控制按照共享休閑綠化平臺和戶屬空中花園外挑尺寸的二分之一范圍線進行計算。
（四）立體生態住宅的建筑密度可按首層建筑物基底面積標準進行計算。
（五）立體生態住宅的空中綠化面積按20%折算計入項目綠地指標，但折算后的綠地面積不得超出項目總綠地面積的20%。鼓勵實施屋頂綠化。
（六）建筑之間的日照間距應符合現行國家、省、市有關規定，并按照以下原則進行計算：
1.當立體生態住宅作為遮擋物時，日照計算的遮擋面應為戶屬空中花園和共享休閑綠化平臺的最外邊緣；
2.當立體生態住宅作為被遮擋物或自遮擋時，日照計算的被遮擋面應為建筑物主體外邊緣。
六、保障措施
（一）項目設計
1.區自然資源局在項目方案技術審查階段按本方案及國家、省、市相關規定進行審核。
2.套內空間設計應遵循方正規則、動靜分區、干濕分離、潔污分流，南北通透的原則。設有戶式中央空調和集中新風系統的住宅，層高不應低于3米。推進居住區智能化，宜采用智慧通信、智慧物業、智慧家居系統，實現居住區智慧便捷，提高居住品質。
3.試點項目的綠化設計等過程參照《泉州市立體生態住宅試點實施方案綠化指南》執行；戶屬空中花園、共享休閑綠化平臺應制定綠化方案設計專篇方案，方案應充分考慮綠化種植方式防墜落、防臺風等防護措施，納入建筑設計方案技術審查范圍，由區城管和執法局審核并在方案評審會后2個工作日內出具書面審查意見。
4.項目附屬綠地和戶屬空中花園、共享休閑綠化平臺、屋頂綠化等綠化專項施工圖應與項目主體工程一并送審。經審查通過后，建設單位應于5個工作日內報區城管和執法局備案，作為綠化竣工驗收的依據。
5.戶屬空中花園、共享休閑綠化平臺的防水、排水設計應符合現行行業標準有關規定，做好防雨污混接、泥沙過濾等措施，并確保結構安全。
（二）項目實施與驗收
1.項目配套綠化施工期間，區城管和執法局應將項目配套綠化列入城市綠化工程質量監管范圍，組織對項目附屬綠地、戶屬空中花園、共享休閑綠化平臺等的建設開展施工質量與安全監督。
2.在項目申請竣工驗收前須完成附屬綠地、戶屬空中花園、共享休閑綠化平臺等綠化實施工程，區城管和執法局負責現場核實，并出具書面意見，對附屬綠地、戶屬空中花園、共享休閑綠化平臺等綠化實施情況進行把關。
3.由區住建局牽頭聯合驗收，區自然資源局、城管和執法局、區國動辦等部門按職責同步開展聯合驗收，將試點項目的戶屬空中花園、共享休閑綠化平臺等特有部分及項目附屬綠化實施情況納入建筑主體工程項目同步實施、同步驗收。
4.聯合驗收不合格的不享受試點支持政策，由此造成的超容積率、超面積等違法違規行為的由區自然資源局、住建局、城管和執法局等執法部門按職責分工依法依規查處。
（三）批后監管
1.開發建設單位須嚴格按照建筑設計方案和施工圖進行施工建設，不得擅自變更。房地產企業在營銷活動中不得對戶屬空中花園、共享休閑綠化平臺進行虛假宣傳，廣告監督主管部門應依法依規加強監督查處。建設單位應在前期物業服務合同中明確共享休閑花園平臺、戶屬空中花園的管理要求及附加服務收費標準，經區住建局審核同意后，方可開展前期物業招投標工作，明確業主及物業公司的后期管理和維護義務，并取得購房業主承諾書，嚴禁業主私自改變用途，違法違規封閉(含陽光房)戶屬空中花園和共享休閑綠化平臺；戶屬空中花園、共享休閑綠化平臺的綠地嚴禁業主擅自破壞、占用或大規模改變植物配置；嚴禁任何人在戶屬空中花園、共享休閑綠化平臺內使用燃氣爐等易燃易爆物品。同時，還需在戶屬空中花園、共享休閑綠化平臺內配置滅火器等消防設備。
2.住建部門應督促物業服務企業依合同約定加強對戶屬空中花園和共享休閑綠化平臺的后期管理，勸導業主按照規范使用，保障立體生態住宅正常運行，對違規行為及時上報有關部門進行查處。
3.區自然資源局、住建局、城管和執法局等部門按職責分工加大對試點項目的批后監管力度，對違法違規建設行為“零容忍”,對驗收后私自改變戶屬空中花園和共享休閑綠化平臺用途的違法違規改造行為，應重點查處，依法依規處理。
4.屬地鄉鎮(街道)應對立體生態住宅的空中花園、共享休閑綠化平臺進行日常巡查，發現問題及時制止，依法查處違法建設行為，并告知住建、城管和執法部門。
5.對于未出售的房屋，由該項目房地產開發商負責管理和維護戶屬空中花園。已售出但未裝修或未入住的房屋由物業公司負責閑置期間的管理和維護，待業主入住后再行移交管護。商品房購銷合同應明確不同階段戶屬空中花園的管護責任主體，確保空中花園植物正常生長、維護到位。
七、附則
（一）本方案由區自然資源局、住建局、城管和執法局負責解釋。
（二）本方案自印發之日起30日后施行，試行期兩年（2026年3月1日至2028年3月1日），試行期間根據實際情況適時調整補充。
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